土地流轉是指土地使用權流轉。土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權（使用權）轉讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。

2004年，國務院頒布《關于深化改革嚴格土地管理的決定 》，明確了關于“農(nóng)民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”的規(guī)定；2014年，中央和國務院辦公廳印發(fā)《關于引導農(nóng)村土地經(jīng)營權有序流轉發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，要求大力發(fā)展土地流轉和適度規(guī)模經(jīng)營，五年內完成承包經(jīng)營權確權。

第十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過了關于修改土地管理法的決定，新修訂的土地管理法自2020年1月1日起施行。

土地政策

據(jù)媒體報道，一份事關農(nóng)村土地改革的重要文件已下發(fā)至河北、遼寧、吉林等18個省市；2013年7月 習近平總書記就到武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權交易所了解涉農(nóng)產(chǎn)權交易尤其是土地流轉交易情況海南省國土環(huán)境資源廳研究制定了《海南省農(nóng)民集體建設用地管理辦法》，現(xiàn)已上報海南省政府審議。

農(nóng)業(yè)部2017年9月19日上午舉行新聞發(fā)布會，向媒體介紹《關于加快發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性服務業(yè)的指導意見》有關情況，并回答記者提問。

農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟體制與經(jīng)營管理司司長張紅宇表示，提升農(nóng)業(yè)機械化、集約化水平，在很大程度上需要解決現(xiàn)在千家萬戶分

基本原則

一、堅持確保所有權、穩(wěn)定承包權、搞活使用權的原則；

二、維護農(nóng)民的權益，堅持“自愿、有償、依法”的原則；

三、堅持土地資源優(yōu)化配置和土地同其他生產(chǎn)要素優(yōu)化組合的原則；

四、堅持保護耕地重點保護基本農(nóng)田的原則。

流轉特點

1、流轉速度加快，漸具規(guī)模。自1998年土地二輪承包以來，我縣土地承包經(jīng)營權流轉速度呈逐年遞增之勢，流轉的土地面積不斷擴大，所涉農(nóng)戶不斷增多。至目前為止，流轉的土地面積占總耕地面積的比例少則5%，多則15%以上，平均比例為8%左右，涉及土地流轉的農(nóng)戶數(shù)約占總農(nóng)戶數(shù)的26%。

2、流轉類型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經(jīng)營權流轉行為分為各種不同的類型。

一以流轉主體為標準，可分農(nóng)戶與村委會之間的流轉和農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的流轉。其中以農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的流轉為主，流轉面積約占總流轉面積的90%。

二以流轉對象為標準，可為責任田承包經(jīng)營權流轉、機動田承包經(jīng)營權流轉和三荒地承包經(jīng)營權流轉。其中以責任田承包經(jīng)營權流轉為主，約占總流轉面積的96%。

三以流轉方式為標準，可分為轉包、出租、互換、轉讓、投股或參與股份合作等其他方式流轉。其中以轉包為主，約占總流轉面積的70%以上。轉包中又以外出打工或經(jīng)商農(nóng)戶，將土地轉包給親友或本村其他農(nóng)戶居多。此外，還有農(nóng)戶將土地轉包給種植、養(yǎng)殖大戶以及集體向農(nóng)戶反租轉包等形式。

四以流轉是否簽訂協(xié)議為標準，可分為協(xié)議流轉和無協(xié)議流轉。

其中協(xié)議流轉農(nóng)戶略占優(yōu)勢，占總流轉農(nóng)戶數(shù)的65%左右。協(xié)議流轉又分為書面協(xié)議流轉和口頭協(xié)議流轉，其中口頭協(xié)議流轉占協(xié)議流轉的絕大多數(shù)，簽訂書面協(xié)議流轉的農(nóng)戶不足總流轉戶的10%。

五以流轉是否有償為標準，可分為有償流轉和無償流轉。其中以無償流轉為主，約占總流轉戶的60%以上。

六以流轉是否履行報批準、備案或辦理土地使用權證書變更登記程序為標準，可分為批準流轉、備案流轉、登記流轉和自行流轉。其中以自行流轉為主，占總流轉面積的95%。

3、流轉行為欠規(guī)范，缺少管理。流轉行為嚴重不規(guī)范，表現(xiàn)為自行流轉多，報批準、報備案的少，申請變更登記的更少；口頭協(xié)議多，書面協(xié)議少；約定不明的多，約定明確的少；書面協(xié)議內容不規(guī)范的多，規(guī)范的少等。有些村存在連鎖流轉現(xiàn)象，接受流轉的農(nóng)戶又將自己享有的土地承包經(jīng)營權流轉給其他農(nóng)戶，形成鎖鏈式流轉。鎮(zhèn)、村對土地承包經(jīng)營權流轉行為普遍缺乏嚴格規(guī)范的管理。

4、部分耕地被非農(nóng)業(yè)化，有極少量的非法流轉行為存在。有的耕地被轉為非農(nóng)用途，主要用于招商引資、工業(yè)園區(qū)、小城鎮(zhèn)等項目建設。這些建設用地絕大多數(shù)履行了批準手續(xù)，也有一小部分沒有被批準。相關鎮(zhèn)為了完成工業(yè)發(fā)展等任務，以鎮(zhèn)政府或用地單位名義，采取向農(nóng)戶租賃的方式，將土地使用權流轉到自己名下，用于非農(nóng)建設。

流轉原因

流轉原因

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉大致有下4方面的原因。

1 、土地承包經(jīng)營成本高，收益低。農(nóng)業(yè)稅免征之前，農(nóng)民由于承包經(jīng)營土地的負擔重，收益相對較低，承包經(jīng)營土地的積極性不高。許多外出務工、經(jīng)商的農(nóng)民紛紛將承包經(jīng)營權流轉給親友或其他農(nóng)戶，也有的以自己享有的土地承包經(jīng)營權投股或參股。這是過去幾年土地承包經(jīng)營權流轉的一個最重要的原因。

2、農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和勞動力的轉移。土地二輪承包是"增人不增地，減人不減地"的原則，使得農(nóng)村原本存在的人多地少的矛盾更加突出。導致大量勞動力紛紛向本地農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)或向外地轉移，轉移的勞動力中有一部分帶動全家轉移便將土地承包經(jīng)營權流轉給他人。

3、鎮(zhèn)、村非農(nóng)建設項目的需要。因招商引資、工業(yè)園區(qū)等非農(nóng)建設項目用地需要，鎮(zhèn)、村將土地承包經(jīng)營權以租賃的方式從農(nóng)戶手中流轉出來。

4、村產(chǎn)業(yè)結構調整的需要。村為培植專業(yè)大戶、承包大戶，一方面鼓勵農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權流轉給被培植對象，另一方面將土地從農(nóng)戶手中以租賃或其他方式流轉出來再轉包給被培植對象,即“反租倒包”。